Comment créer un hébergement local en 3 étapes (2022)

Comment créer un hébergement local en 3 étapes

Vous souhaitez monétiser votre propriété, mais vous ne savez pas par où commencer ? L'enregistrement correct de votre hébergement local et la définition d'une stratégie en fonction du type de propriété dont vous disposez sont des éléments fondamentaux.

Grâce à cette approche, nous avons pu augmenter successivement les revenus de manière consécutive et personnalisée des plus de 90 propriétés qui travaillent avec nous dans toute la région de l'Algarve, chaque année dans une région où la saisonnalité extrême est atténuée et garder les hôtes de nos clients extrêmement satisfaits avec une note moyenne de 4,72 sur les plateformes de réservation.

Le Portugal reçoit environ 25 millions de visiteurs par an, l'Algarve en particulier recevant par mois environ 232 728 hôtes ayant séjourné dans un hébergement local qui accueille environ 2,7 millions de visiteurs dans les établissements A.L chaque année.

Dans ce guide, nous vous expliquerons comment démarrer votre hébergement local en définissant une stratégie, en commençant l'enregistrement d'A.L et enfin comment gérer et maintenir un hébergement local performant !

Étape #1. Stratégie

Pour créer un hébergement local réussi dans n'importe quel endroit, il y a deux considérations fondamentales à prendre en compte :

• Saisonnalité
• Coûts

Saisonnalité

Les différents endroits présentent différents niveaux de saisonnalité. Par exemple, la haute saison dans une région comme l'Algarve se situe en été, tandis que la haute saison dans une région comme Bragance ou Gerês se situe en hiver.

Bien que l'Algarve en particulier soit visitée tout au long de l'année, il existe toujours une grande disparité entre les taux d'occupation en hiver et les taux d'occupation en été. Cependant, il existe plusieurs moyens d'atténuer l'effet de la saisonnalité, par exemple en améliorant votre stratégie de prix, améliorez votre stratégie de référencement et améliorez l'image de votre propriété.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les moyens d'atténuer l'effet de la saisonnalité cliquez ici.

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Coûts

Certains coûts sont associés à la création d'un hébergement local, à savoir l'IMI (taxe foncière municipale), l'IRS ou l'IRC, selon le régime fiscal choisi (explication à venir).

Ainsi, dans un premier temps, il est nécessaire de choisir le mode d'imposition et de prendre conscience des autres coûts tels que l'assurance obligatoire, les télécommunications, l'eau, le gaz, l'électricité, la publicité numérique (y compris les commissions des plateformes de réservation), le nettoyage, les éventuels travaux et les coûts de gestion de votre propriété à des tiers, tels que des entreprises spécialisées dans gestion des baux à court terme.

Étape #2. Registre A.L

Ma propriété convient-elle à la formation d'un A.L ?

Tout d'abord, il est nécessaire de savoir quel type de propriété peut être constitué en hébergement local.

Il est considéré comme Hébergement localun établissement fournissant des services d'hébergement temporaire (ne dépassant pas 30 jours), notamment à des touristes, moyennant rémunération. Concrètement, l'hébergement local se répartit principalement comme suit :

Appartement- Établissement local d'hébergement composé de la partie autonome d'un bâtiment.

Logement- L'unité d'hébergement principale est constituée d'un bâtiment unifamilial autonome.

Existe-t-il un type de soutien pour la création d'un logement local ?

OTourisme du Portugal, en partenariat avec le système bancaire, a développé unLigne d'assistance pour les offres touristiques qui consiste à financer des projets d'investissement d'entreprises touristiques qui aboutissent à la requalification, au repositionnement et/ou à la création d'entreprises, d'établissements et d'activités, ainsi qu'au développement de projets d'entrepreneuriat.

Si vous ne pouvez ou ne souhaitez pas utiliser de support, vous pouvez toujours opter pour un prêt bancairespécialisé dans le domaine du tourisme ou recours à un prêt immobilier traditionnel pour l'acquisition d'une résidence secondaire.

Que vous choisissiez une ligne de soutien au tourisme ou un prêt pour votre propre logement, vous devez toujours considérer votre investissement en tenant compte de l'environnement de l'emplacement de votre propriété, en tenant compte de tout changement urbain futur susceptible d'augmenter (par exemple la construction d'un supermarché, d'une ligne de train ou d'un métro) ou de la dévaloriser (par exemple la construction d'une usine) la valeur de la propriété.

Quels sont les documents nécessaires pour la formation d'un logement local ?

La légalisation d'un établissement d'hébergement local est un processus simple, mais toutes les étapes doivent être suivies pour obtenir une expérience d'inscription fluide.

Commencez par effectuer une communication préalable surCompteur unique électronique.

La notification préalable doit contenir les informations suivantes :

• Identification du propriétaire de l'exploitation de l'établissement, y compris la mention du nom du propriétaire ou de l'entreprise concernée qui exploite l'utilisation de la propriété, ainsi que le ou les numéros d'identification fiscale respectifs ;
• Autorisation d'utilisation ou titre valide d'utilisation de la propriété, document délivré par le conseil municipal définissant son utilisation ;
• Adresse du propriétaire de l'exploitation de l'établissement ;
• Nom de l'établissement d'hébergement local et adresse correspondante ;
• Type d'établissement (appartement ou villa) dans lequel l'activité aura lieu ;
• Capacité de l'établissement (nombre de chambres, de lits et d'hôtes) ;
• Date d'ouverture prévue au public.

Il est également nécessaire de fournir une copie de votre carte de citoyen, de votre livret de propriété, de votre déclaration de début (ou de changement d'activité auprès des finances) et Termes de responsabilité- souscrit par le propriétaire de l'exploitation de l'établissement, en veillant à ce que le bien soit légalement activépour servir de logement local.

Ensuite, attendez une réponse de la municipalité (généralement dans les 10 jours) avec le numéro d'enregistrement que vous devez utiliser pour démarrer votre hébergement local, ainsi que pour l'annoncer sur les plateformes de réservation (Booking, Airbnb, VRBO, etc.).

La commune et l'ASAE peuvent, dans un délai maximum de 30 jours, réaliser une récits à l'établissement pour confirmer qu'il répond à toutes les conditions requises par la loi.

Vous devez également ouvrir l'activité dansAdministration fiscale et douanièreet définissez les CAE (les codes des domaines d'activité) que vous comptez exercer :

• 55201 pour les logements meublés destinés à l'accueil de touristes ;
• 55202 pour les voitures particulières rurales ;
• 55204 pour d'autres hébergements de courte durée.

En plus de tous les documents, n'oubliez pas de souscrire à l'assurance obligatoire (DS CREDITO) pour protéger votre logement local.

Il existe également d'autres obligations légales telles que le cahier des plaintes ou l'obtention d'une certification énergétique (obligatoire si la propriété fait référence à des bâtiments ou à des fractions autonomes couverts par ce système de certification).

La publicité d'un AL non enregistré, la conservation de données obsolètes dans le registre de l'établissement ou le dépassement de la capacité maximale stipulée pour l'hébergement local sont trois des infractions prévues par la loi. Les amendes peuvent aller jusqu'à 4 000 euros si elles s'appliquent à un individu, ou jusqu'à 40 000 euros s'il s'agit de personnes morales.

‍Quelles sont les obligations fiscales ?

Après avoir créé votre logement local, vous devez vous conformer aux obligations fiscales en choisissant le type de fiscalité qui vous apporte le plus d'avantages en fonction de votre situation. Avant de prendre une décision, découvrez quelles sont vos alternatives :

HÉRITAGE

Régime simplifié

La taxe du régime simplifié affecte 35% des revenus obtenus avec votre hébergement local. Les 65 % restants sont considérés comme des coûts liés à l'exploitation de l'hébergement local.

En tant que nouveau budget de l'État 2020, et pour les hébergements locaux situés dans des zones de confinement, la taxe affectera désormais 50 % des revenus (et non les 35 % précédents), ce qui ne se produira pas pour les régions qui ne disposent pas de zones de confinement comme l'Algarve.

Comptabilité organisée

Vous pouvez opter pour une comptabilité organisée. Si vous commencez à facturer plus de 200 000 euros par an, cette modalité devient obligatoire. Les revenus seront imposés selon les règles de l'IRC, ce qui présente, par rapport au régime simplifié, l'avantage de pouvoir déduire tous les coûts liés à l'activité, des produits de nettoyage, du mobilier, de l'électricité, de l'eau ou du gaz.

IRC

Si vous voulez que votre Local Accommodation soit une entreprise, vous devez opter pour l'IRC (impôt sur les sociétés), qui présente également de nombreux avantages, mais comporte également des règles plus complexes. Avant de franchir cette étape, vous devriez consulter un comptable agréé (TOC) qui vous aidera à certifier que vous ne finissez pas par payer d'impôts inutiles, en étant également responsable de l'achèvement et de l'organisation de la partie juridique et fiscale de votre entreprise.

OUI

L'hébergement local est soumis au taux de TVA réduit de 6 %, mais uniquement si le revenu annuel dépasse 10 000 euros, sinon il est exonéré de cette taxe.

Cependant, même si vous devez le payer, vous pouvez déduire le taux de TVA des dépenses d'exploitation de l'hébergement local, y compris les commissions versées aux plateformes sur lesquelles vous annoncez votre propriété.

LE MIEN

La valeur de l'IMI (impôt foncier municipal) dépend de la valeur patrimoniale fiscale (VPT) de la propriété et des frais facturés par la commune et peut varier entre 0,3 % et 0,45 %.

AIMI

Il est possible de devoir payer l'AIMI (taxe foncière municipale supplémentaire) dans le cas d'un patrimoine immobilier de plus de 600 000 euros (fiscalité séparée) ou 1,2 million d'euros (imposition commune).

IMT

La taxe municipale sur les transferts onéreux de biens immobiliers (IMT) est destinée à ceux qui achètent un bien immobilier pour l'exploiter précisément comme une forme d'hébergement local, et doivent la payer immédiatement au moment de l'acquisition.

Commissions de la plateforme de réservation

Si vous faites de la publicité pour votre hébergement local sur des plateformes étrangères, telles qu'Airbnb, livrez à Finance the Modèle 30.

Vous pouvez également demander l'envoi du Modèle 21-RFIpour obtenir l'exonération totale ou partielle de la retenue à la source sur les commissions, afin d'éviter la double imposition entre le Portugal et le pays où réside la plateforme de réservation.‍

Assurance - obligatoire et couvertures

Lorsque vous avez créé et légalisé votre projet, vous devez souscrire une assurance pour votre hébergement local, conformément à la nouvelle législation et garantissant la protection de votre entreprise et la sauvegarde de vos responsabilités en tant que propriétaire.

Depuis 2020, toutes les autorités locales sont tenues de souscrire une assurance responsabilité civile, avec un capital minimum de 75 000 euros par sinistre. Le fait de ne pas avoir l'assurance obligatoire est une raison suffisante pour annuler l'enregistrement de l'AL.

Étape #3. Gestion de l'hébergement local

Comment gérer votre AL : en personne ou par l'intermédiaire de partenaires embauchés ?

Au lieu de vous occuper de tout ce processus qui peut devenir fastidieux ou si vous n'avez tout simplement pas le temps d'effectuer toutes les tâches nécessaires à la formation et au maintien d'un logement local réussi, vous préférerez peut-être recourir à entreprises spécialisées ayant de l'expérience sur le marché, qui traitent pour vous de tous les aspects quotidiens de l'hébergement local, libérant ainsi du temps dans votre calendrier pour d'autres activités.

En tant que Le concierge d'Albufeiravous pouvez toujours compter sur un service de une équipe dotée d'un savoir-faire spécialisé,notamment des photos pour augmenter la visibilité de vos publicités, stratégie de prixbien définis avec des prix dynamiques adaptés à la demande saisonnière, permettant une augmentation de 25 % à 35 % des demandes de réservation, la réalisation d'un enregistrement personnel ou à distance, des colis de bienvenue, un service de blanchisserie et de nettoyage, la création et la gestion de publicités en ligne, une décoration spécialisée pour accroître l'attractivité de l'établissement et des recommandations de partenaires locaux allant des restaurants aux entreprises detransfert, en passant par des agences d'événements et de voyages qui améliorent constamment l'expérience de leurs clients et font de leur visite une expérience qu'ils souhaitent répéter à l'avenir.

Exigences à prendre en compte pour la gestion de votre AL

Vous devez respecter certaines exigences légales lorsque vous prenez soin de votre AL. En plus de répondre aux exigences générales, vous devez également vous assurer que les conditions de conservation et de fonctionnement des installations et des équipements.

Gardez toujours à l'esprit que le non-respect des obligations entraîne des sanctions pécuniaires. En cas de non-identification de l'AL, les amendes varient entre 50 euros et 7 500 euros, tandis que les sanctions pour non-respect des exigences de sécurité vont de 125 euros à 40 000 euros.

Gestion des réservations

Au début de votre activité, vous ne souhaiterez peut-être pas définir un séjour minimum dans l'illusion que vous pourriez « faire fuir » les clients.

Au contraire, l'acceptation d'une réservation courte (un ou deux jours) peut rendre impossible une réservation longue (sept jours) qui arrive peu de temps après. À long terme, la définition d'un séjour minimum est rentable.

D'autre part, cela peut rendre l'offre plus flexible, permettant des séjours plus courts en basse saison. L'important est d'étudier votre ville ou votre région et de vous rendre compte que des événements, tels que des matchs de football internationaux, des événements sportifs, des concerts et des festivals de musique, des sommets et des conférences d'affaires, etc., peuvent attirer des clients de courte durée pendant les périodes les moins fréquentées de votre hébergement. Ce qui fonctionne avec la plupart de nos propriétaires et présente les meilleurs résultats, c'est une réservation minimale de 5 nuits.

Situations imprévisibles

Les meubles endommagés, les tuyaux obstrués, la climatisation endommagée, le manque d'eau chaude sont toujours de petits incidents résultant du fait de garder les portes ouvertes au public. L'important est d'être préparé et prudent pour chaque situation. Dans ce cas, vous devez agir immédiatement pour éviter des contraintes à vos clients et tenter de rétablir la normalité de l'établissement.

Vous devez vérifier si la situation est couverte par l'assurance que vous avez souscrite pour votre AL et contacter l'assureur pour qu'il agisse rapidement.

Collaborez avec vos voisins

N'oubliez pas que, selon la nouvelle législation, la copropriété peut avoir le pouvoir de décider de l'ouverture de son logement local ou, une fois ouvert, de son viabilité et continuité.

Il est donc essentiel de compter sur la bonne volonté de vos voisins et de leur assurer que vous avez pris toutes les mesures nécessaires pour que vos invités puissent profiter de votre propriété sans déranger les autres habitants de l'immeuble/de la copropriété.

Pour ce faire, vous pouvez élaborer un dépliant/guide d'information qui explique les règles de l'immeuble ou de la copropriété : il y a une harmonie entre vos invités, vos voisins et vous.

Vous n'avez pas le temps de vous consacrer à tout ce processus ?

Lorsque vous louez un bien immobilier, celui-ci n'est généralement pas proche de celui-ci ou même disponible à tout moment. L'idée de « déléguer » l'ensemble de ce processus de gestion est donc parfaitement logique.

Le principal avantage de l'utilisation d'un service immobilier est le niveau d'organisation dans tous les aspects inhérents à cette activité. Outre la gestion, nous ajoutons de la valeur à votre propriété.

Au lieu de nous concentrer uniquement sur la logistique et la gestion des propriétés de nos clients, nous cherchons constamment à valoriser les annonces immobilières sans faire baisser les taux d'occupation et à leur offrir un meilleur service, en maximisant les revenus provenant des réservations et la satisfaction des clients, en utilisant des infrastructures, un savoir-faire et des compétences techniques que nos propriétaires ne possèdent peut-être pas ou n'ont pas le temps d'investir dans ces activités.

Si vous souhaitez bénéficier de tous ces services pour la gestion de votre propriété, cliquez ici.

Nous espérons que ce guide a dissipé vos doutes concernant la création et la maintenance d'un hébergement local.

Pour en savoir plus sur la formation et l'enregistrement d'un hébergement local, téléchargez notre guide de l'hébergement local !