So erstellen Sie in 3 Schritten eine lokale Unterkunft (2022)

So erstellen Sie eine lokale Unterkunft in 3 Schritten

Sie möchten Ihre Immobilie monetarisieren, wissen aber nicht, wo Sie anfangen sollen? Die korrekte Registrierung Ihrer lokalen Unterkunft und die Festlegung einer Strategie, die der Art Ihrer Immobilie entspricht, sind grundlegende Elemente.

Mit diesem Ansatz waren wir in der Lage, die Einnahmen sukzessive und individuell auf die mehr als 90 Unterkünfte aus der gesamten Algarve-Region zu erhöhen, jedes Jahr in einer Region, in der extreme Saisonalität abschwächt, und die Gastgeber unserer Kunden mit einer durchschnittlichen Bewertung von 4,72 auf den Buchungsplattformen äußerst zufrieden zu stellen.

Portugal empfängt ungefähr 25 Millionen Gäste pro Jahr, wobei insbesondere die Algarve pro Monat etwa 232.728 Gäste in lokalen Unterkünften das sind insgesamt rund 2,7 Millionen Gäste in A.L-Häusern pro Jahr.

In diesem Leitfaden erklären wir, wie du deine lokale Unterkunft gründen kannst, indem du eine Strategie definierst, mit der Registrierung von A.L. beginnst und schließlich, wie du eine erfolgreiche lokale Unterkunft verwaltest und unterhältst!

Schritt #1. Strategie

Um eine erfolgreiche lokale Unterkunft an einem beliebigen Ort zu finden, müssen zwei grundlegende Überlegungen angestellt werden:

• Saisonalität
• Kosten

Saisonalität

Verschiedene Standorte weisen unterschiedliche Saisonalität auf. Zum Beispiel ist die Hochsaison in einer Region wie der Algarve im Sommer, während die Hochsaison in einer Region wie Bragança oder Gerês im Winter ist.

Obwohl insbesondere die Algarve das ganze Jahr über besucht wird, gibt es immer noch große Unterschiede zwischen den Belegungsraten im Winter und den Belegungsraten im Sommer. Es gibt jedoch mehrere Möglichkeiten, die Auswirkungen der Saisonalität abzumildern, z. B. durch die Verbesserung Ihrer Strategie Preis, verbessern Sie die SEO-Strategie und verbessern Sie das Image Ihrer Immobilie.

Wenn Sie mehr über Möglichkeiten erfahren möchten, um die Auswirkungen der Saisonalität zu mildern klicken Sie hier.

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Kosten

Mit der Einrichtung einer lokalen Unterkunft sind einige Kosten verbunden, nämlich IMI (Municipal Property Tax), IRS oder IRC, je nachdem, welches Steuersystem gewählt wurde (Erläuterung weiter unten).

Daher ist es in einer ersten Phase notwendig, die Art der Besteuerung zu wählen und andere Kosten wie Versicherungspflicht, Telekommunikation, Wasser, Gas, Strom, digitale Werbung (einschließlich Provisionen von Buchungsplattformen), Reinigung, mögliche Arbeiten und Kosten für die Verwaltung Ihrer Immobilie gegenüber Dritten zu berücksichtigen, z. B. Unternehmen, die darauf spezialisiert sind Verwaltung von kurzfristigen Mietverträgen.

Schritt #2. A.L. Registrieren

Ist meine Immobilie für die Gründung einer A.L geeignet?

Zuallererst ist es notwendig zu wissen, welche Art von Immobilie als lokale Unterkunft gelten kann.

Es gilt als Lokale Unterkünfteeine Einrichtung, die vorübergehende Beherbergungsdienstleistungen (nicht länger als 30 Tage), insbesondere für Touristen, gegen Entgelt anbietet. Konkret ist die örtliche Beherbergung im Wesentlichen wie folgt aufgeteilt:

Wohnung- Lokale Beherbergungseinrichtung, die aus dem autonomen Teil eines Gebäudes besteht.

Wohnung- Die Hauptunterkunft besteht aus einem autonomen Einfamilienhaus.

Gibt es irgendeine Unterstützung für die Gründung einer lokalen Unterkunft?

OTourismus in Portugal, entwickelte in Zusammenarbeit mit dem Bankensystem eineSupport-Hotline für touristische Angebote das aus der Finanzierung von Investitionsprojekten von Tourismusunternehmen besteht, die zur Neuqualifizierung, Neupositionierung und/oder Gründung von Unternehmen, Einrichtungen und Aktivitäten sowie zur Entwicklung von Unternehmerprojekten führen.

Wenn Sie keinen Support in Anspruch nehmen können oder wollen, können Sie sich jederzeit für einen Bankdarlehenspezialisiert auf den Bereich Tourismus oder greifen Sie auf ein traditionelles Wohnungsbaudarlehen für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes zurück.

Unabhängig davon, ob Sie sich für eine Art der Unterstützung des Tourismus oder für ein Darlehen an Own Housing entscheiden, sollten Sie Ihre Investition immer unter Berücksichtigung der Umgebung und des Standorts Ihrer Immobilie berücksichtigen und berücksichtigen, ob es zukünftige städtebauliche Veränderungen gibt, die den Wert der Immobilie erhöhen (z. B. Bau eines Supermarkts, einer Bahnlinie oder einer U-Bahn) oder abwerten (z. B. Bau einer Fabrik) könnten.

Welche Dokumente werden für die Gründung einer lokalen Unterkunft benötigt?

Die Legalisierung einer lokalen Beherbergungseinrichtung ist ein einfacher Vorgang, aber alle Schritte müssen befolgt werden, um eine reibungslose Registrierung zu gewährleisten.

Beginnen Sie mit einer vorherigen Mitteilung überElektronischer Einzelzähler.

Die vorherige Mitteilung muss die folgenden Informationen enthalten:

• Identifizierung des Eigentümers des Betriebs der Einrichtung, einschließlich der Angabe des Namens des Eigentümers oder der jeweiligen Firma, die die Nutzung der Immobilie nutzt, sowie der jeweiligen Steueridentifikationsnummer (n);
• Nutzungsgenehmigung oder gültiger Titel zur Nutzung der Immobilie, vom Stadtrat ausgestelltes Dokument, das die Nutzung festlegt;
• Adresse des Inhabers des Betriebs der Einrichtung;
• Name des örtlichen Beherbergungsbetriebs und entsprechende Adresse;
• Art der Einrichtung (Wohnung oder Villa), in der die Aktivität stattfinden wird;
• Kapazität der Einrichtung (Anzahl der Zimmer, Betten und Gäste);
• Vorgesehenes Datum der Öffnung für die Öffentlichkeit.

Es ist auch erforderlich, eine Kopie Ihres Bürgerausweises, Ihres Immobilienbuches, Ihrer Eröffnungserklärung (oder Änderung der Tätigkeit bei Finance) vorzulegen und Haftungsbedingungen- vom Eigentümer des Betriebs der Einrichtung unterzeichnet, um sicherzustellen, dass die Immobilie rechtlich ermöglichtum als lokale Unterkunft zu dienen.

Warten Sie dann auf eine Antwort der Gemeinde (normalerweise innerhalb von 10 Tagen) mit der Registrierungsnummer, die Sie verwenden müssen, um Ihre lokale Unterkunft zu eröffnen und sie auf Buchungsplattformen (Booking, Airbnb, VRBO usw.) zu bewerben.

Die Gemeinde und ASAE können innerhalb von maximal 30 Tagen eine Geschichten an die Unterkunft, um zu bestätigen, dass sie alle gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen erfüllt.

Sie müssen auch die Aktivität öffnen inSteuer- und Zollbehördeund definieren Sie die CAEs (die Codes der Tätigkeitsbereiche), die Sie ausüben möchten:

• 55201 für möblierte Unterkünfte, die für Touristen bestimmt sind;
• 55202 für ländliche Personenkraftwagen;
• 55204 für andere kurzfristige Unterkünfte.

Vergessen Sie nicht, zusätzlich zu allen Unterlagen die obligatorische Versicherung (DS CREDITO) abzuschließen, um Ihre Unterkunft vor Ort zu schützen.

Es gibt auch andere gesetzliche Verpflichtungen wie das Einreichen eines Beschwerdebuches oder die Ausstellung von Energieausweisen (obligatorisch, wenn sich die Immobilie auf Gebäude oder autonome Teile bezieht, die unter dieses Zertifizierungssystem fallen).

Drei der gesetzlich vorgesehenen Verstöße sind die Werbung für ein nicht registriertes AL, das Speichern veralteter Daten im Register der Einrichtung oder die Überschreitung der für lokale Unterkünfte festgelegten Höchstkapazität. Die Geldbußen können bis zu 4.000 Euro betragen, wenn sie eine natürliche Person betreffen, oder bis zu 40 000 Euro, wenn es sich um juristische Personen handelt.

‍Was sind die Steuerpflichten?

Nachdem Sie Ihre lokale Unterkunft eingerichtet haben, müssen Sie den Steuerpflichten nachkommen und die Art der Besteuerung wählen, die Ihnen je nach Ihrer Situation die meisten Vorteile bringt. Informieren Sie sich vor Ihrer Entscheidung über Ihre Alternativen:

ERBSCHAFT

Vereinfachtes Regime

Die Steuer im vereinfachten System betrifft 35% des Einkommens, das Sie mit Ihrer Unterkunft vor Ort erzielen. Die verbleibenden 65% gelten als Kosten, die sich aus dem Betrieb der lokalen Unterkunft ergeben.

Im Rahmen des neuen Staatshaushalts 2020 und für lokale Unterkünfte in Eindämmungsgebieten wird sich die Steuer nun auf 50% des Einkommens auswirken (und nicht mehr auf die vorherigen 35%), was in Regionen ohne Eindämmungszonen wie die Algarve nicht der Fall sein wird.

Organisierte Buchhaltung

Sie können sich für eine organisierte Buchhaltung entscheiden. Wenn Sie irgendwann mit der Abrechnung von mehr als 200.000 Euro pro Jahr beginnen, wird diese Modalität obligatorisch. Einkünfte werden nach den IRC-Regeln besteuert, was im Vergleich zur vereinfachten Regelung den Vorteil bietet, dass alle mit der Aktivität verbundenen Kosten für Reinigungsmittel, Möbel, Strom, Wasser oder Gas abgezogen werden können.

IRC

Wenn Sie möchten, dass Ihre lokale Unterkunft ein Unternehmen ist, müssen Sie sich für die IRC (Corporate Income Tax) entscheiden, die ebenfalls zahlreiche Vorteile bietet, aber auch komplexere Regeln hat. Bevor Sie diesen Schritt unternehmen, sollten Sie sich an einen zertifizierten Buchhalter (TOC) wenden, der Ihnen bestätigt, dass Sie am Ende keine unnötigen Steuern zahlen und auch für die Erledigung und Organisation des rechtlichen und steuerlichen Teils Ihres Unternehmens verantwortlich sind.

JA

Lokale Unterkünfte unterliegen dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz von 6%, jedoch nur, wenn das Jahreseinkommen 10.000 Euro übersteigt. Andernfalls sind sie von dieser Steuer befreit.

Selbst wenn Sie diese zahlen müssen, können Sie den Mehrwertsteuersatz von den Betriebskosten der lokalen Unterkunft abziehen, einschließlich der Provisionen, die an die Plattformen gezahlt werden, auf denen Sie Ihre Immobilie bewerben.

MEINS

Der Wert der IMI (Municipal Property Tax) hängt vom steuerlichen Vermögenswert (VPT) der Immobilie und der von der Gemeinde erhobenen Gebühr ab und kann zwischen 0,3% und 0,45% variieren.

AIMI

Bei einem Immobilienvermögen von mehr als 600.000 Euro (separate Besteuerung) oder 1,2 Millionen Euro (gemeinsame Besteuerung) besteht die Möglichkeit, AIMI (zusätzliche kommunale Grundsteuer) zahlen zu müssen.

IMT

Die Kommunale Steuer auf die Übertragung von Immobilien (IMT) ist für diejenigen bestimmt, die eine Immobilie kaufen, um sie genau als eine Form der lokalen Unterbringung zu nutzen, und sie müssen sie sofort zum Zeitpunkt des Erwerbs zahlen.

Provisionen für Buchungsplattformen

Wenn du deine lokale Unterkunft auf ausländischen Plattformen wie Airbnb bewerbst, liefere an Finance the Modell 30.

Sie können auch die Zusendung der Modell 21-RFIum die vollständige oder teilweise Befreiung von der Quellensteuer auf Provisionen an der Quelle zu erhalten, um eine Doppelbesteuerung zwischen Portugal und dem Land, in dem die Reservierungsplattform ansässig ist, zu vermeiden.‍

Versicherung — Pflicht- und Deckungsversicherung

Nachdem Sie Ihr Projekt erstellt und legalisiert haben, müssen Sie eine Versicherung für Ihre Unterkunft vor Ort abschließen, um die neuen Gesetze einzuhalten und sicherzustellen, dass Ihr Unternehmen geschützt ist und Ihre Pflichten als Eigentümer gewahrt bleiben.

Ab 2020 müssen alle LAs eine Haftpflichtversicherung mit einem Mindestkapital von 75.000 Euro pro Schadensfall abschließen. Das Fehlen der Versicherungspflicht ist ein ausreichender Grund, um die Registrierung der AL zu stornieren.

Schritt #3. Verwaltung von Unterkünften vor Ort

Möglichkeiten, Ihre AL zu verwalten: persönlich oder über engagierte Partner?

Anstatt sich mit diesem ganzen Prozess zu befassen, der mühsam werden kann oder Sie einfach keine Zeit haben, alle Aufgaben zu erledigen, die für die Gründung und Wartung einer erfolgreichen lokalen Unterkunft erforderlich sind, ziehen Sie es vielleicht vor, auf spezialisierte Unternehmen mit Markterfahrung, die sich für Sie um alle alltäglichen Aspekte rund um lokale Unterkünfte kümmern und so Zeit in Ihrem Kalender für andere Aktivitäten freimachen.

Als Der Albufeira ConciergeSie können sich immer auf einen Service von verlassen Team mit spezialisiertem Know-how,einschließlich Fotos zur Erhöhung der Sichtbarkeit Ihrer Anzeigen, Strategie von Preisgut definiert mit dynamischen Preisen, die an die saisonale Nachfrage angepasst sind und einen Anstieg der Buchungsanfragen zwischen 25 und 35% ermöglichen, Realisierung von persönlichen oder ferngesteuerten Check-ins, Willkommenspakete, Wäsche- und Reinigungsservice, Erstellung und Verwaltung von Online-Anzeigen, spezielle Dekoration zur Steigerung der Attraktivität der Immobilie und Empfehlungen lokaler Partner von Restaurants bis hin zu Unternehmen vonÜberweisung, über Veranstaltungs- und Reiseveranstalter, die das Erlebnis ihrer Gäste ständig verbessern und ihren Besuch zu einem Erlebnis machen, das sie in Zukunft wiederholen möchten.

Anforderungen, die bei der Verwaltung Ihres AL zu berücksichtigen sind

Es gibt einige gesetzliche Anforderungen, die Sie bei der Pflege Ihres AL beachten müssen. Sie müssen nicht nur die allgemeinen Anforderungen erfüllen, sondern auch sicherstellen, dass Bedingungen für die Erhaltung und den Betrieb von Anlagen und Geräten.

Denken Sie immer daran, dass die Nichteinhaltung von Verpflichtungen mit Geldstrafen verbunden ist. Bei Fehlern bei der Identifizierung des AL variieren die Bußgelder zwischen 50 Euro und 7.500 Euro, während die Strafen für die Nichteinhaltung der Sicherheitsanforderungen zwischen 125 Euro und 40.000 Euro liegen.

Verwaltung von Buchungen

Zu Beginn Ihres Unternehmens möchten Sie möglicherweise keinen Mindestaufenthalt definieren, da Sie sich der Illusion hingeben, dass Sie Kunden „vertreiben“ könnten.

Im Gegenteil, die Annahme einer kurzen Reservierung (ein, zwei Tage) kann es unmöglich machen, eine lange Reservierung (sieben Tage) zu tätigen, die bald darauf eintrifft. Langfristig zahlt sich die Definition eines Mindestaufenthalts aus.

Andererseits kann es das Angebot flexibler machen und kürzere Aufenthalte in der Nebensaison ermöglichen. Das Wichtigste ist, dass Sie Ihre Stadt oder Region studieren und erkennen, dass Veranstaltungen - wie internationale Fußballspiele, Sportveranstaltungen, Konzerte und Musikfestivals, Gipfeltreffen und Geschäftskonferenzen usw. - kurzfristige Kunden in den weniger frequentierten Zeiten Ihrer Unterkunft anziehen können. Was bei den meisten unserer Besitzer funktioniert und die besten Ergebnisse liefert, ist eine Mindestreservierung von 5 Nächten.

Unvorhersehbare Situationen

Beschädigte Möbel, verstopfte Leitungen, beschädigte Klimaanlagen und der Mangel an heißem Wasser sind immer kleine Zwischenfälle, die sich daraus ergeben, dass die Türen für die Öffentlichkeit geöffnet sind. Es kommt darauf an, auf jede Situation vorbereitet zu sein und vorsichtig zu sein. In einem solchen Fall müssen Sie sofort handeln, um Einschränkungen für Ihre Gäste zu vermeiden und versuchen, die Normalität der Einrichtung wiederherzustellen.

Sie sollten überprüfen, ob die Situation durch die Versicherung abgedeckt ist, die Sie für Ihre AL abgeschlossen haben, und sich an den Versicherer wenden, um schnell zu handeln.

Arbeiten Sie mit Ihren Nachbarn zusammen

Denken Sie daran, dass die Wohnanlage gemäß der neuen Gesetzgebung möglicherweise die Befugnis hat, über die Eröffnung ihrer lokalen Unterkunft oder, sobald sie eröffnet ist, über ihre Durchführbarkeit und Kontinuität.

Daher ist es wichtig, auf den guten Willen Ihrer Nachbarn zu zählen und ihnen zu versichern, dass Sie alle Schritte unternommen haben, damit Ihre Gäste Ihr Eigentum genießen können, ohne die anderen Bewohner des Gebäudes/der Wohnanlage zu stören.

Zu diesem Zweck können Sie eine Informationsbroschüre/einen Leitfaden erstellen, in dem die Regeln des Gebäudes oder der Eigentumswohnung erläutert werden. Zwischen Ihren Gästen, Ihren Nachbarn und Ihnen herrscht Harmonie.

Sie haben keine Zeit, sich diesem ganzen Prozess zu widmen?

Wenn Sie eine Immobilie mieten, befindet sie sich in der Regel nicht in der Nähe oder ist nicht einmal zu jeder Zeit verfügbar. Daher ist die Idee, diesen gesamten Verwaltungsprozess zu „delegieren“, durchaus sinnvoll.

Der Hauptvorteil der Inanspruchnahme eines Immobiliendienstes ist der Organisationsgrad in allen Aspekten, die dieser Aktivität innewohnen. Neben der Verwaltung steigern wir den Wert Ihrer Immobilie.

Anstatt uns nur auf die Logistik und Verwaltung der Immobilien unserer Kunden zu konzentrieren, sind wir ständig bestrebt, den Immobilienangeboten höhere Werte beizumessen, ohne die Belegungsraten zu senken, und ihnen einen besseren Service zu bieten, indem wir die Einnahmen aus Buchungen und die Kundenzufriedenheit maximieren, indem wir Infrastrukturen, Know-how und technische Fähigkeiten nutzen, die unsere Eigentümer allein möglicherweise nicht haben oder Zeit haben, um sie in diese Aktivitäten zu investieren.

Wenn Sie all diesen Service für die Verwaltung Ihrer Immobilie wünschen, klicken Sie hier.

Wir hoffen, dass dieser Leitfaden Ihre Zweifel an der Einrichtung und Wartung einer lokalen Unterkunft geklärt hat.

Um detailliertere Informationen über die Gründung und Registrierung einer lokalen Unterkunft zu erhalten, laden Sie unseren Leitfaden für lokale Unterkünfte herunter!